Điểm Mới Về Đăng Ký Biện Pháp Bảo Đảm
ĐIỂM MỚI VỀ ĐĂNG KÝ BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM
Nghị
định 99 năm 2022 của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm đã quy định rõ hơn
về tài sản chung của vợ chồng khi xác lập hợp đồng thế chấp cho ngân hàng.
Ngày 16.2, Bộ Tư pháp tổ chức hội nghị trực tuyến toàn quốc triển khai thực hiện Nghị định 99, có hiệu lực từ ngày 15.1.
Tại
hội nghị, Câu lạc bộ Pháp chế ngân hàng (Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam) chỉ ra
nhiều điểm mới của Nghị định 99, đã góp phần giải quyết, tháo gỡ những khó
khăn, vướng mắc cho các tổ chức tín dụng trong quá trình đăng ký biện pháp bảo
đảm.
Thứ
nhất, đối với bất động sản thuộc quyền sử dụng, sở hữu chung của vợ chồng
Theo
quy định của luật Hôn nhân và gia đình 2014, tài sản được chứng nhận quyền sử dụng,
sở hữu trong thời kỳ hôn nhân của vợ chồng là tài sản chung (trừ trường hợp được
thừa kế riêng, được tặng cho riêng…).
Theo
đó, các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được
chứng nhận trong thời kỳ hôn nhân của vợ chồng (bên thế chấp), nhưng trên giấy
chứng nhận chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì các tổ chức tín dụng sẽ yêu cầu
cả 2 cùng xác lập hợp đồng thế chấp (hoặc có thể vợ hoặc người chồng ủy quyền
cho người còn lại).
Tuy
nhiên, khi đăng ký biện pháp bảo đảm, một số Văn phòng đăng ký đất đai không chấp
thuận. Bởi các văn phòng này cho rằng chủ thể xác lập hợp đồng thế chấp phải
tương thích với chủ thể được ghi nhận trên giấy chứng nhận. Đồng nghĩa với việc
chỉ người có tên trên giấy chứng nhận mới được ký hợp đồng với tổ chức tín dụng.
Nếu
theo quan điểm của Văn phòng đăng ký đất đai, tổ chức tín dụng sẽ đối mặt với rủi
ro lớn khi phát sinh tranh chấp với bên thế chấp. Khi đó, tòa án thường tuyên hợp
đồng thế chấp vô hiệu toàn bộ/một phần vì không có sự tham gia xác lập, ký kết
của đầy đủ các chủ thể có quyền sử dụng, sở hữu đối với tài sản thế chấp.
Để
giải quyết các vấn đề trên, tại khoản 4, Điều 37 Nghị định 99, quy định:
"Tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc tài
sản chung của vợ chồng, mà giấy chứng nhận chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng
là người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất nhưng
thông tin về bên bảo đảm trong hợp đồng bảo đảm bao gồm cả vợ và chồng, thì người
yêu cầu đăng ký kê khai thông tin về bên bảo đảm trên phiếu yêu cầu đăng ký bao
gồm cả vợ và chồng".
Thứ
hai, về việc xóa đăng ký biện pháp bảo đảm khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động
đất đai
Đối
với các giao dịch nhận thế chấp bằng quyền sử dụng đất, bên thế chấp có thể đề
nghị tổ chức tín dụng cho thực hiện thủ tục tách thửa, hợp thửa hoặc các thủ tục
đăng ký biến động đất đai khác liên quan đến diện tích, kích thước của thửa đất.
Nếu
tổ chức tín dụng chấp thuận, đa phần các Văn phòng đăng ký đất đai yêu cầu tổ
chức tín dụng phải giải chấp, phối hợp bên thế chấp thực hiện thủ tục xóa đăng
ký biện pháp bảo đảm. Khi ấy mới đồng ý thực hiện thủ tục tách thửa, hợp thửa
hoặc các thủ tục đăng ký biến động đất đai khác liên quan đến diện tích, kích
thước của thửa đất.
Theo
Câu lạc bộ Pháp chế ngân hàng, "việc làm này sẽ dẫn đến rủi ro cho tổ chức
tín dụng". Vì sau khi giải chấp, xóa đăng ký biện pháp bảo đảm và bên thế
chấp hoàn thiện các thủ tục có thể không phối hợp thế chấp quyền sử dụng đất lại
cho ngân hàng. Khoản vay của bên thế chấp trở thành không có tài sản bảo đảm,
gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức tín dụng.
Từ
đó, tại khoản 4 và khoản 9, Điều 36 Nghị định 99 quy định: Văn phòng đăng ký đất
đai không yêu cầu thực hiện việc đăng ký thay đổi hoặc không yêu cầu thực hiện
xóa đăng ký mà chỉ thực hiện việc xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận hoặc cấp
đổi giấy chứng nhận… trừ trường hợp thay đổi tên hoặc thay đổi về họ, tên…
Trường
hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, chủ sở hữu công trình xây dựng hoặc chủ
sở hữu tài sản khác gắn liền với đất có yêu cầu đăng ký biến động đất đai do đo
đạc xác định lại diện tích…, thì Văn phòng đăng ký đất đai không yêu cầu xóa
đăng ký đối với nội dung biện pháp bảo đảm đã được đăng ký trước khi thực hiện
thủ tục đăng ký biến động đất đai.
Thứ
ba, đối với các giao dịch bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên thứ ba
Cũng
theo Câu lạc bộ Pháp chế ngân hàng, trong quá trình thi hành quy định trước đây
(Nghị định số 102/2017/NĐ-CP), một số cơ quan đăng ký không chấp thuận các giao
dịch đăng ký biện pháp bảo đảm bằng tài sản của bên thứ ba, vì cho rằng không
có quy định cụ thể về nội dung này.
Giải
quyết vướng mắc này, Nghị định 99 đã quy định: "Đăng ký biện pháp bảo đảm
là việc cơ quan đăng ký ghi, cập nhật vào Sổ đăng ký hoặc vào Cơ sở dữ liệu về
biện pháp bảo đảm, về việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ của mình, hoặc của người khác, hoặc đồng thời bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của
mình và của người khác đối với bên nhận bảo đảm".
"Nội
dung này cũng đảm bảo tương thích, thống nhất với quy định của Nghị định 21 năm
2021 của Chính phủ quy định thi hành bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ", Câu lạc bộ Pháp chế ngân hàng nêu.
Thứ
tư, đối với chủ doanh nghiệp tư nhân
Về
đăng ký biện pháp bảo đảm đối với các giao dịch bảo đảm bằng tài sản của chủ
doanh nghiệp tư nhân, bộ luật Dân sự 2015 quy định phạm vi điều chỉnh bao gồm
quyền, nghĩa vụ về nhân thân và tài sản của cá nhân, pháp nhân.
Với
tư cách là chủ thể không có tư cách pháp nhân, các giao dịch liên quan đến tài
sản đứng tên doanh nghiệp tư nhân sau thời điểm bộ luật Dân sự 2015 có hiệu lực
thi hành (ngày 1.1.2017) sẽ phải do chủ doanh nghiệp tư nhân xác lập, thực hiện.
Theo
quy định trên, đa phần các tổ chức tín dụng yêu cầu chủ doanh nghiệp tư nhân ký
kết hợp đồng bảo đảm đối với các biện pháp bảo đảm bằng tài sản đứng tên doanh
nghiệp tư nhân. Trong trường hợp tài sản được chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu
trong thời kỳ hôn nhân của chủ doanh nghiệp tư nhân thì hợp đồng bảo đảm còn phải
có sự tham gia xác lập của người hôn phối.
Tuy
nhiên, trên thực tế, nhiều Văn phòng đăng ký đất đai không chấp thuận phương thức
thực hiện nêu trên mà yêu cầu phải ghi nhận, thể hiện trên hợp đồng, đơn đăng
ký bảo đảm thông tin bên thế chấp là doanh nghiệp tư nhân (mà không phải là chủ
doanh nghiệp tư nhân). Mục đích, là để thống nhất với chủ thể đứng tên trên giấy
chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản.
"Hệ
quả, đã không ít trường hợp tổ chức tín dụng, bên thế chấp phải ký lại hợp đồng
thế chấp, thực hiện lại thủ tục công chứng/chứng thực", Câu lạc bộ Pháp chế
ngân hàng chia sẻ.
Từ
vướng mắc trên, tại Điều 9, Điều 12 và Điều 37 Nghị định 99 quy định: Trường hợp
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản thuộc doanh nghiệp tư nhân mà người yêu
cầu đăng ký là bên bảo đảm thì có thể đứng tên người yêu cầu đăng ký là chủ
doanh nghiệp tư nhân hoặc tên doanh nghiệp tư nhân. Trường hợp bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ bằng tài sản thuộc doanh nghiệp tư nhân thì chữ ký trên phiếu yêu cầu
đăng ký là chữ ký của chủ doanh nghiệp này…