Tài Sản Bảo Đảm Có Thật Sự Đảm Bảo
TÀI SẢN BẢO ĐẢM CÓ THẬT SỰ ĐẢM BẢO
Trên thực tế không phải tài sản bảo đảm đã được
thế chấp tại Ngân hàng cũng có thể xử lý được theo đúng quy định, có những trường
hợp, có những vụ việc Ngân hàng nhận thế chấp, đã đăng ký giao dịch bảo đảm,
người đứng tên trên Giấy nhận quyền sử dụng đất đồng ý giao tài sản cho Ngân
hàng để Ngân hàng xử lý phát mại nhưng Ngân hàng vẫn không xử lý được vì tài sản
lại liên quan đến một vụ án hình sự hoặc liên quan đến một án dân sự của bên thứ
ba nào đó và vì thế đang từ khoản vay có tài sản bảo đảm trở thành khoản vay
không “đảm bảo”. Trong phạm vi bài viết, chúng tôi xin giới thiệu những bài học
thực tế liên quan đến tranh chấp của bên thứ ba mà Ngân hàng là nơi bị thiệt hại
mặc dù vẫn nhận thế chấp tài sản thuộc sở hữu của khách hàng vay và thực hiện
đăng ký thế chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm đúng theo quy định.
TÌNH HUỐNG THỰC TẾ 1
Bà Trần
Thị D là chủ sở hữu căn nhà và chủ sử dụng thửa đất số: 82+86 (1 phần), tờ bản
đồ số 28 tại địa chỉ quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội theo Giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất do UBND thành phố Hà Nội cấp. Vào khoảng năm
2008 do có việc cần trong công việc, bà Trần Thị D có vay của bà Nguyễn Thị Thu
T số tiền 1.700.000.000 đồng (Một tỷ bảy trăm triệu đồng chẵn). Điều kiện mà bà
Nguyễn Thị Thu T yêu cầu để bà Trần Thị D được vay tiền là phải thế chấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và ký Hợp đồng ủy quyền công chứng để bà Nguyễn Thị
Thu T làm tin. Do không hiểu biết pháp luật và tin tưởng người cho vay nên bà
Trần Thị D đã chấp nhận điều kiện mà bà Nguyễn Thị Thu T đưa ra (thế chấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và ký Hợp đồng ủy quyền công chứng). Hàng tháng bà
Trần Thị D vẫn thanh toán tiền lãi theo thỏa thuận cho bà Nguyễn Thị Thu T. Tuy
nhiên, khi có nhu cầu lấy lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoàn trả lại
tiền vay mặc dù nhiều lần liên lạc với bà Nguyễn Thị Thu T nhưng đều không nhận
được sự hợp tác từ bà Nguyễn Thị Thu T.
Sau
đó, bà Trần Thị D nhận được thông báo của Ngân hàng Z về việc yêu cầu dời chuyển,
bên cư trú dời chuyển toàn bộ tài sản ra khỏi tài sản đảm bảo để Ngân hàng Z tiếp
nhận, niêm phong toàn bộ giá trị Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
phát mại thu hồi nợ.
Sau khi nhận được thông báo từ Ngân hàng Z,
bà Trần Thị D rất ngạc nhiên vì không hiểu tại sao Quyền sử dụng ngôi nhà và sở
hữu đất ở của mình đã bị chuyển tên sang cho bà Nguyễn Thị Thu T vì thực tế bà
Trần Thị D và bà Nguyễn Thị Thu T chưa ký bất kỳ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nào đối với tài sản trên. Bên cạnh đó thửa đất này cũng được gia đình
bà Trần Thị D sử dụng ổn định nhiều năm nay và hàng năm bà Trần Thị D vẫn hoàn
thành nghĩa vụ thuế đất chưa năm nào thiếu. Vậy mà hiện tại thửa đất lại đang bị
Ngân hàng Z xử lý do bà Nguyễn Thị Thu T đứng tên để thế chấp cho một khoản vay
nào đó mà bà Trần Thị D không biết.
Sau khi tìm hiểu tại Văn phòng đăng ký đất
đai thì bà Trần Thị D biết được như sau: Lợi dụng nhu cầu vay tiền và sự thiếu
hiểu biết về pháp luật của bà Trần Thị D, ngay sau khi bà Trần Thị D ký Hợp đồng
ủy quyền với bà Nguyễn Thị thu T., bà T đã làm thủ tục sang tên Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đứng tên mình sau đó chuyển nhượng lại cho vợ chồng ông bà
Đinh Văn K và Nguyên Đoàn S, hợp đồng chuyển nhượng được công chứng và chứng thực
tại Phòng công chứng. Sau khi chuyển nhượng sang cho Ông Đinh Văn K và bà Nguyễn
Đoàn S đã thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng Z để vay vốn làm ăn. Tuy
nhiên, sau một thời gian làm ăn thua lỗ không trả được nợ, Ngân hàng Z đã tiến
hành các thủ tục phát mại tài sản là Quyền sử dụng đất nói trên.
Sau một thời gian thông báo xử lý tài sản
nhưng do bà Trần Thị D phản đối vì cho rằng bà bị lừa đảo, Ngân hàng đã tiến
hành khởi kiện ông bà Đinh Văn K, Nguyễn Đoàn S ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền
để thu hồi nợ. Hiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền đã ra quyết định đình chỉ
giải quyết vụ án vì cơ quan điều tra đang thụ lý và giải quyết đơn tố cáo đối với
bà Nguyễn Thị Thu T về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản chính là quyền sử dụng
đất và quyền sở hữu nhà ở do Ngân hàng Z đang tiến hành khởi kiện ra Tòa án để
xử lý thu hồi nợ.
TÌNH HUỐNG THỰC TẾ 2
Ông A thông qua một số đối tượng môi giới đã
vay 1,4 tỷ đồng của bà B, một năm sau số tiền phải trả lên đến hơn 1,86 tỷ đồng.
Để đảm bảo cho số nợ trên, bà B yêu cầu ông A ký hợp đồng mua bán căn nhà do
ông đang sở hữu (có công chứng đầy đủ), đồng thời ký riêng một hợp đồng “tay”
nêu rõ việc ký hợp đồng mua bán chỉ nhằm mục đích đảm bảo cho khoản vay. Bà B
không được sử dụng giấy tờ nhà để mua bán, chuyển nhượng dưới bất kì hình thức
nào trong thời gian còn hạn trả nợ, khi ông A trả hết hết nợ, bà B sẽ trả lại
giấy tờ nhà bằng hình thức bán lại hoặc cho tặng nhà.
Đến hạn trả ông A có liên hệ với bà B nhưng
bà B luôn tìm cách trì hoãn, thậm chí rời khỏi nơi cư trú để... không nhận tiền
trả nợ từ ông A. “Trong khoảng thời gian này ông A vẫn sống bình thường tại căn
nhà của mình”.
03 tháng sau, ông A bất ngờ được thông báo phải
di dời nhà mình đang ở để Ngân hàng làm thủ tục phát mại vì liên quan đến khoản
vay của Công ty Y và Công ty Y được Bà B bảo lãnh bằng chính quyền sử dụng đất
mà trước kia đứng tên ông A.
Tổng giá trị nhà và đất lúc này được ngân
hàng B định giá khoảng 12 tỷ đồng, sau đó Ngân hàng cho Công ty cổ phần Y vay 8
tỷ đồng.Đến hạn nhưng Công ty Y không trả được nợ. Do đó, Ngân hàng đã khởi kiện
ra TAND yêu cầu phát mãi nhà của ông A để thu hồi nợ với số tiền cả gốc và lãi
lên đến hơn 9 tỷ đồng.
Tại phiên tòa xét xử sơ thẩm TAND nhận định,
các bên đều biết hợp đồng mua bán nhà là giả tạo nhằm che đậy hợp đồng vay mượn
tiền. Ngân hàng có quyền và nghĩa vụ thẩm định khi cấp phát hạn mức tín dụng
nhưng không thẩm định đúng theo quy định tại Điều 94 Luật các tổ chức tín dụng
nên ngân hàng cũng có lỗi trong trường hợp này. Cuối cùng, tòa tuyên vô hiệu hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa Ngân hàng với
Công ty CP Y và ông A.
Tại phiên tòa phúc thẩm TAND cho rằng, giao dịch
này không phải là giao dịch giả tạo. Đồng thời cho rằng, trong hợp đồng thỏa
thuận với ông A chỉ bị hạn chế quyền không được chuyển nhượng, mua bán nhưng
không bị hạn chế quyền được thế chấp tài sản. Toà cấp phúc thẩm đã tuyên Ngân
hàng B thắng kiện, cho phép Ngân hàng B được phát mãi tài sản để thu hồi nợ.
Không đồng ý với bản án phúc thẩm, ông A làm
đơn kháng nghị giám đốc thẩm và VKSND Cấp cao đã có quyết định kháng nghị theo
hướng hủy toàn bộ hai bản án sơ, phúc thẩm để xem xét lại.
QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT CÓ LIÊN QUAN
Về
nguyên tắc của Luật tổ chức tín dụng và quy định của Bộ luật dân sự trước kia
năm 2005 và bây giờ là 2015 đều quy định khách hàng vay phải thực hiện đúng
nghĩa vụ đã cam kết trong Hợp đồng tín dụng (hay còn gọi là Hợp đồng vay tài sản),
trường hợp không thực hiện đúng, thực hiện không đầy đủ, Ngân hàng có toàn quyền
phát mại tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Tại Nghị định số 163/ND-CP và các văn
bản sửa đổi, bổ sung của Chính phủ quy định đăng ký giao dịch bảo đảm có quy định
bên nhận bảo đảm có quyền thu giữ TSBĐ khi bên giữ tài sản không chịu giao
TSBĐ mặc dù đã quá thời hạn trong thông báo về xử lý TSBĐ. Tuy nhiên, nếu không
có sự hợp tác của bên bảo đảm trong việc bàn giao tài sản thì bên nhận bảo
đảm cũng không thể tiến hành thu giữ TSBĐ. Bởi bên nhận bảo đảm không có quyền
cưỡng chế, tịch thu hay kê biên tài sản. Mặc dù có quy định rằng bên nhận bảo
đảm có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn và cơ quan Công an nơi
tiến hành thu giữ TSBĐ áp dụng các biện pháp theo quy định của pháp luật để giữ
gìn an ninh, trật tự, bảo đảm cho người xử lý tài sản thực hiện quyền thu giữ
TSBĐ, nhưng thực tiễn cho thấy không thực sự hiệu quả vì thật ra họ cũng chỉ
thực hiện các công việc có tích chất “hỗ trợ” chứ không có tính quyết định để
buộc bên bảo đảm phải bàn giao tài sản cho ngân hàng; Tại Bộ luật hình sự
quy định rất cụ thể đối với các tranh chấp dân sự có liên quan đến hình sự thì
phải giải quyết vụ án hình sự trước xong mới giải quyết đến vụ án dân sự.
Chúng ta quay trở lại với hai tình huống thực
tế trên, nếu căn cứ quy định của pháp luật, việc Ngân hàng đăng ký thế chấp,
đăng ký giao dịch bảo đảm đúng theo quy định nhưng vẫn không xử lý được tài sản
thế chấp khi khách hàng không thực hiện đúng cam kết vô hình chung Ngân hàng lại
là bên bị thiệt hại mặc dù khi thẩm định, cho vay và giải ngân đều được Ngân
hàng thực hiện đúng quy định, đúng quy trình. Vậy câu hỏi được đặt ra là nếu thế
Ngân hàng cần giải quyết như thế nào, có thu được nợ trong trường hợp này không,
có phát mại được tài sản không, nếu cứ diễn ra tình trạng này thì làm sao để
Ngân hàng cho vay khi mọi thủ tục, quy trình đều đã thực hiện đúng và người ký
thế chấp cũng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Để các Ngân hàng có thể ứng phó và lập luận đối
với những trường hợp tương tự, chúng tôi xin đưa ra một số các giải pháp cho
các tình huống tương tự.
MỘT SỐ GIẢI PHÁP
Thứ nhất: Các
Ngân hàng chú ý khi thẩm định cho vay nhất thiết phải chụp ảnh và quay phim để
ghi lại quá trình thẩm định tài sản là quyền sử dụng đất và định giá tài sản bảo
đảm là quyền sử dụng đất nên thông qua Trung tâm thẩm định giá độc lập. Trường
hợp không thông qua thẩm định giá thì nên căn cứ vào giá trị thị trường tại thời
điểm thẩm định để định giá.
Thứ hai: Trường
hợp nếu Ngân hàng khởi kiện và khi tranh chấp tại Tòa án thì lưu ý cần tranh luận
bảo vệ quan điểm nếu có thỏa thuận giữa những người có liên quan về tài sản bảo
đảm đang được thế chấp tại Ngân hàng thì theo hướng thỏa thuận của các bên là
thỏa thuận không bị hạn chế quyền được thế chấp tại Ngân hàng.
Thứ ba: Ngân
hàng cần chứng minh việc các bên vay tiền lẫn nhau, Ngân hàng không thể biết và
không có trách nhiệm phải biết, việc của Ngân hàng là thẩm định cho vay và giải
ngân khi khách hàng đã hội đủ các điều kiện theo đúng quy định của pháp luật, của
Ngân hàng.
Thứ tư: Trường
hợp cần thiết, Ngân hàng khi khởi kiện và tham gia phiên tòa có thể yêu cầu Tòa
án triệu tập Cơ quan công chứng và đại diện của đơn vị cấp đăng ký giao dịch bảo
đảm để đối chất và chứng minh cho việc Ngân hàng đã thực hiện đúng quy định,
đúng quy trình khi nhận thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất.
Thứ năm: Các
Ngân hàng nên cân nhắc ý hãy thuê dịch vụ pháp lý và luật sư để bảo vệ quyền và
lợi ích hợp pháp của mình nếu phải khởi kiện ra Tòa án.
Nguồn: Trang Hà – Agribank Đống Đa
