10 Điểm Quan Trọng Bạn Cần Biết Trong Luật Đất Đai
10 ĐIỂM QUAN TRỌNG BẠN CẦN BIẾT TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI
Luật Đất đai 45/2013/QH13 được Quốc hội thông
qua ngày 29/11/2013 và chính thức có hiệu lực từ ngày 01/07/2014. Văn bản này rất
cần thiết cho các bạn khi thi ngân hàng. Bài viết này sẽ tóm tắt 1o điểm quan
trọng nhất trong luật này.
THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Điều 100, Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất (Sổ đỏ) được cấp cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, không
có tranh chấp và có một trong 07 loại giấy tờ như:
- Giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai
của Nhà nước;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời
được cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày
15/10/1993;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền
sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận
là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với
đất ở, giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có
thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp
- Các loại giấy tờ khác xác lập trước ngày
15/10/1993.
TRÌNH TỰ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Hiện nay, thủ tục cấp Sổ đỏ được thực hiện
theo Điều 70 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và hướng dẫn của Thông tư
24/2014/TT-BTNMT. Theo đó:
- Chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm Đơn đăng ký; một
trong các loại giấy tờ nêu trên; báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất;
Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính…
- Nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai thuộc
UBND cấp huyện;
- Thực hiện các nghĩa vụ tài chính và nộp
biên lai thuế cho bộ phận tiếp nhận;
- Đến nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
theo giấy hẹn.
CÁC TRƯỜNG HỢP KHÔNG ĐƯỢC CẤP SỔ ĐỎ
Đây là nội dung được quy định cụ thể tại Điều
19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất
đai, trong đó đáng chú ý là các trường hợp như:
- Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng
đất, trừ khi thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư trong khu công nghiệp, khu chế
xuất;
- Người sử dụng đất đủ điều kiện cấp Sổ đỏ
nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của Nhà nước;
- Đất được sử dụng vào mục đích xây các công trình
công cộng như đường giao thông, công trình dẫn nước, đường dây truyền tải điện…
THỜI HẠN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
Cũng theo Luật Đất đai, thời hạn sử dụng đất
bao gồm sử dụng ổn định lâu dài và sử dụng đất có thời hạn. Trong đó:
- Đất sử dụng ổn định lâu dài áp dụng đối với:
+ Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;
+ Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng;
+ Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất
phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định;
+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan…
- Đất sử dụng có thời hạn áp dụng đối với:
+ Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân
thuê: Không quá 50 năm;
+ Đất nông nghiệp giao cho hộ gia đình, cá
nhân để trực tiếp sản xuất nông nghiêp: 50 năm;
+ Đất được giao cho các tổ chức thực hiện các
dự án đầu tư: Không quá 50 năm; đối với dự án vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn
chậm: Không quá 70 năm;
+ Đất cho thuê để xây dựng trụ sở làm việc của
tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao: Không quá 99 năm…
CÁC TRƯỜNG HỢP VI PHẠM BỊ NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
Tại Luật Đất đai mới nhất, các nội dung về
thu hồi đất được quy định tại Chương 6. Theo đó, ngoài các trường hợp Nhà nước
thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và để phát triển kinh tế - xã hội
vì lợi ích quốc gia, công cộng… thì Nhà nước còn thu hồi đất trong các trường
hợp vi phạm pháp luật về đất đai.
Cụ thể, theo Điều 64 của Luật, các trường hợp
này bao gồm:
- Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà
nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành
chính về hành vi này mà còn tiếp tục vi phạm;
- Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
- Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng
hoặc không đúng thẩm quyền;
- Đất không được chuyển nhượng, tặng cho mà
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;
- Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ
đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;
- Đất không được chuyển quyền sử dụng đất mà
người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm…
Trong những trường hợp vi phạm quy định về
pháp luật đất đai nêu trên, tổ chức, cá nhân vi phạm sẽ không được bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất. Đồng thời, nếu không chấp hành yêu cầu thu hồi đất, tổ
chức, cá nhân sẽ bị áp dụng biện pháp cưỡng chế.
MỨC ĐỀN BÙ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI BỊ THU HỒI ĐẤT
Theo Điều 75 của Luật Đất đai mới nhất, hộ
gia đình, cá nhân được đền bù khi Nhà nước thu hồi đất khi có Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.
Đồng thời, hộ gia đình và cá nhân nêu trên
cũng chỉ được đền bù khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh;
phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Việc đền bù được thực hiện bằng việc giao đất
có cùng mục đích sử dụng đất với loại đất thu hồi. Nếu không có đất để bồi thường
thì sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do
UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi.
Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định
thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ
chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền đền bù cho người có đất thu hồi.
THỦ TỤC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ ĐẤT ĐAI
Theo Điều 202 của Luật Đất đai, trình tự giải
quyết tranh chấp về đất đai được quy định như sau:
- Các bên tự hòa giải; nếu không tự hòa giải
được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải;
- Chủ tịch UBND xã tổ chức việc hòa giải. Thủ
tục hòa giải được thực hiện trong không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn
yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
- Nếu hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng
về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng
Tài nguyên và Môi trường để công nhận việc thay đổi ranh giới và cấp lại Sổ đỏ.
- Nếu hòa giải không thành và trong trường hợp
đất đã có Sổ đỏ thì gửi đơn đến Tòa án để giải quyết tranh chấp; Trường hợp
không có Sổ đỏ thì chỉ được nộp đơn yêu cầu giải quyết tại UBND cấp có thẩm quyền
hoặc khởi kiện tại Tòa án theo quy định về tố tụng dân sự.
- Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực
thi hành phải được các bên nghiêm chỉnh chấp hành; trường hợp không chấp hành sẽ
bị cưỡng chế thi hành.
Đặc biệt lưu ý, đất đang có tranh chấp thì sẽ
không được chuyển nhượng quyền sử dụng.
HƯỚNG DẪN CÁCH TÍNH TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Tiền sử dụng đất được khoản 21 Điều 3 Luật Đất
đai 2013 định nghĩa là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi
Nhà nước giao đất có có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Cách tính tiền sử dụng đất
Theo Điều 4 Nghị định 45/2014/NĐ-CP được sửa
đổi bởi khoản 1 Điều 2 Nghị định 135/2016/NĐ-CP, tiền sử dụng đất áp dụng với hộ
gia đình, cá nhân được tính như sau:
- Trường hợp được giao đất thông qua hình thức
đấu giá: Tiền sử dụng đất phải nộp là số tiền trúng đấu giá;
- Trường hợp được giao đất không qua hình thức
đấu giá: Tiền sử dụng đất được tính theo công thức:
Tiền sử dụng đất phải nộp = Giá đất tính thu
tiền sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất x Diện tích đất phải nộp tiền sử dụng
đất - Tiền sử dụng đất được giảm theo quy định (nếu có) - Tiền bồi thường, giải
phóng mặt bằng được trừ vào tiền sử dụng đất (nếu có)
- Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước
giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì tiền sử dụng đất tính bằng bằng
mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất
tính theo giá đất nông nghiệp;
- Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất
có nhà ở thuộc khu dân cư sang làm đất ở thì tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch
giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất
nông nghiệp…
TRƯỜNG HỢP ĐƯỢC MIỄN TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Điều 110 của Luật Đất đai mới nhất quy định
khá cụ thể về các trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, trong đó có:
- Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh
doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của
pháp luật về đầu tư, trừ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại;
- Sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở,
đất ở đối với người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo;
- Sử dụng
đất sản xuất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số;
- Sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp của
các tổ chức sự nghiệp công lập…
