Các Điểm Mới Của BLDS 2015 Đối Với Việc Thế Chấp Tài Sản
CÁC ĐIỂM MỚI CỦA BLDS 2015 ĐỐI VỚI
VIỆC THẾ CHẤP TÀI SẢN
Bộ luật dân sự (BLDS) năm 2015 có hiệu lực
thi hành từ ngày 01/01/2017 đã đánh dấu bước phát triển to lớn đối với các quan
hệ dân sự, quan hệ kinh tế trong môi trường kinh doanh đa ngành, đa nghề tại Việt
Nam.
Sự ra đời và đổi mới của BLDS 2015 so với
BLDS 2005 vừa tạo tính chủ động, kịp thời của các chủ thể trong các quan hệ dân
sự vừa tạo ra hành lang pháp lý vững chắc khi có tranh chấp trong các quan hệ
đó. Đặc biệt là các tranh chấp liên quan đến kinh tế, các tranh chấp liên quan
đến ngân hàng trong việc cho vay, giải ngân, cầm cố thế chấp tài sản. Trong phạm
vi bài viết, xin chia sẻ những điểm mới có liên quan đến việc thế chấp
tài sản một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự quan trọng
trong hoạt động tín dụng tại các Ngân hàng.
CÁC ĐIỂM MỚI CỦA BLDS 2015 ĐỐI VỚI VIỆC THẾ CHẤP TÀI SẢN
Theo
quy định của BLDS 2015 thì thế chấp tài sản là một trong 9 biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự, nếu so với quy định tại BLDS 2005 thì BLDS 2015 đã bổ
sung thêm 2 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ thế chấp tài sản là biện pháp bảo đảm đã được quy định tại BLDS
2005, tuy nhiên, BLDS 2015 đã có những quy định mới bảo đảm được quyền và lợi
ích chính đáng của chủ thể có quyền theo quy định của pháp luật. Thế chấp tài sản
theo quy định của BLDS 2015 gồm có 11 Điều từ Điều 317 đến Điều 327.
1. THẾ CHẤP TÀI SẢN: được hiểu “Đó là việc một bên (bên thế chấp)
dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao
tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp); tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ.
Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp”.
Như vậy, chúng ta có thể hiểu khi ngân hàng
ký Hợp đồng thế chấp bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ vay của khách hàng cần chú ý,
việc cầm giữ tài sản thế chấp nên thỏa thuận với bên thế chấp giao cho người thứ
ba quản lý mà không để bên thế chấp cầm giữ trách trường hợp bên thế chấp lại
dùng tài sản đó thế chấp cho đơn vị khác. Việc thỏa thuận cho người thứ ba cầm
giữ tài sản thế chấp cũng đảm bảo việc bảo quản tài sản được tốt hơn, đúng quy
trình hơn đối với những tài sản thế chấp là hàng hóa trong các kho đông lạnh hoặc
các tài sản thế chấp cần phải có quy trình bảo quản nghiêm ngặt theo yêu cầu của
nhà sản xuất. Việc thỏa thuận giao cho người thứ ba cầm giữ tài sản thế chấp,
ngân hàng cùng với bên thế chấp và người thứ ba cần ký Hợp đồng về gửi giữ tài
sản trong đó phải nêu đính danh tài sản được gửi giữ là tài sản đang được thế
chấp tại ngân hàng và khi bên vay không trả được nợ và theo yêu cầu của ngân
hàng thì bên nhận cầm giữ tài sản thế chấp phải giao tài sản cho ngân hàng xử
lý thu hồi nợ.
2. TÀI SẢN THẾ CHẤP: “Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài
sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với
đất cũng thuộc tài sản thế chấp”.
Đây được coi là sự thay đổi lớn nhất của BLDS
2015 và hoàn toàn khác biệt so với BLDS 2005. Quy định này đã làm tăng tính đảm
bảo của tài sản thế chấp và phần nào đó đảm bảo an toàn cho việc nhận thế chấp
của các ngân hàng.
BLDS 2015 đã bỏ hoàn toàn quy định về tài sản
thế chấp được hình thành trong tương lai, theo đó, đối với tài sản hình thành
trong tương lai không được coi là tài sản thế chấp theo quy định tại Điều 318
BLDS 2015, do vậy, khi xem xét cho vay và nhận thế chấp tài sản, Ngân hàng cần
chú ý để tránh việc thực hiện khi luật không cho phép.
3. HIỆU LỰC CỦA THẾ CHẤP TÀI SẢN: BLDS năm 2015 đã quy định riêng 1 điều về hiệu
lực của thế chấp tài sản, theo đó, Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời
điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định
khác.
Nếu BLDS 2005 không có điều khoản nào quy định
về hiệu lực của thế chấp tài sản thì đến BLDS 2015 đã quy định 1 điều luật
riêng về hiệu lực của thế chấp tài sản. Việc quy định này phần nào đó đã giảm bớt
các thủ tục hành chính hóa trong các giao dịch dân sự phát sinh. Cũng cần lưu ý
đối với Ngân hàng, thế chấp tài sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ
thời điểm đăng ký và làm cho các bên khi tham gia vào quan hệ giao dịch được tự
do, tự nguyện theo đúng nguyên tắc của pháp luật dân sự.
4. NGHĨA VỤ CỦA BÊN THẾ CHẤP TÀI SẢN: Ngoài các nghĩa vụ giống với quy định tại
BLDS 2005 thì BLDS năm 2015 còn bổ sung thêm 5 nghĩa vụ mới đối với bên thế chấp
tài sản:
“1/ Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp
trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác;
2/ Khi
tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa
chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có
thoả thuận khác;
3/ Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản
thế chấp cho bên nhận thế chấp;
4/ Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp
để xử lý khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không
thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ; hoặc trong trường hợp bên có
nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa
thuận hoặc theo quy định của luật;
5/ Không được thay thế tài sản thế chấp, trừ
trường hợp đó là tài sản luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh hoặc
không phải là tài sản luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh nếu được
bên nhận thế chấp đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác”.
Việc quy định thêm các nghĩa vụ của bên thế
chấp đã đảm bảo cho việc nhận thế chấp của ngân hàng được đảm bảo an toàn khi
cho vay khách hàng, đặc biệt là các quy định về sửa chữa hoặc thay thế tài sản
thế chấp hay cung cấp thông tin về tài sản thế chấp…Khi tiến hành ký Hợp đồng
thế chấp, Ngân hàng lưu ý cần đưa tất cả những nghĩa vụ nói trên theo quy định
của luật vào trong Hợp đồng thế chấp để đảm bảo quyền của ngân hàng khi xử lý
tài sản thế chấp trong trường hợp khách hàng không trả nợ vay.
5. QUYỀN CỦA BÊN NHẬN THẾ CHẤP TÀI SẢN: BLDS 2015 bổ sung quyền đối với bên nhận thế
chấp: “Thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định pháp luật; giữ giấy tờ liên
quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp
luật có quy định khác”.
Quy định này rất mở cho hoạt động của ngân
hàng vì khi thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của bên vay thì các
bên trong thế chấp đã tham gia vào quan hệ dân sự và khi tham gia thì các bên
có quyền lựa chọn cách thức để tham gia sao cho phù hợp và ngân hàng cũng thế,
khi đã tham gia vào quan hệ dân sự thì lợi ích và quyền lợi luôn được ưu tiên
vì thế BLDS 2015 phần nào đó đã bảo vệ quyền của bên nhận thế chấp là các ngân
hàng khi bổ sung thêm quyền thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của
pháp luật, việc bổ sung quyền này BLDS năm 2015 đã đảm bảo quyền truy đòi tài sản
thế chấp và quyền được ưu tiên thanh toán trước các chủ thể khác, việc đăng ký
thế chấp không phải là nghĩa vụ nữa mà BLDS 2015 đã coi đây là quyền của chủ thể
khi tham gia vào quan hệ.
6. BỔ SUNG 2 ĐIỀU LUẬT MỚI LIÊN QUAN ĐẾN THẾ CHẤP TÀI SẢN:
Điều 325: “Trường hợp thế chấp quyền sử dụng
đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời
là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản
gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Điều
326: “Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền
sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất
thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận
khác.”.
Việc bổ sung quy định tại Điều 325 và Điều
326 nói trên được xem là giải pháp quan trọng và hoàn toàn mới của BLDS 2015 so
với BLDS năm 2005 liên quan đến thế chấp tài sản.
Quy định này đã phần nào tháo gỡ những khó
khăn, vướng mắc của các ngân hàng khi xử lý tài sản bảo đảm thu hồi nợ từ khách
hàng, khi xử lý tài sản bảo đảm ngân hàng có quyền xử lý quyền sử dụng đất thì
hoàn toàn được quyền xử lý cả tài sản gắn liền với đất và ngược lại khi xử lý
tài sản gắn liền với đất thì ngân hàng được toàn quyền xử lý cả quyền sử dụng đất
nếu như không có thỏa thuận. Do vậy, để việc xử lý thuận lợi, đúng quy định,
Ngân hàng lưu ý khi ký Hợp đồng thế chấp không nhất thiết phải thỏa thuận cách
thức xử lý vì khi không thỏa thuận cụ thể ngân hàng được quyền xử lý cả quyền sử
dụng đất lẫn tài sản gắn liền với đất mà không vi phạm quy định của pháp luật.
Nguồn: Agribank
