NHIỀU RỦI RO KHI NGÂN HÀNG XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM

Trong nỗ lực giải quyết nợ xấu, các ngân hàng đã áp dụng nhiều biện pháp, kể cả biện pháp thỏa thuận với khách hàng, thu giữ tài sản theo Nghị quyết số 42/NQ-UBTVQH14 và cuối cùng là khởi kiện ra tòa án để được giải quyết bằng việc ra các bản án để thi hành thông qua hệ thống các cơ quan thi hành án dân sự nhằm thu hồi nợ.

Quá trình tham gia tố tụng, các luận cứ mà ngân hàng đưa ra liên quan đến yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm cho khoản vay nhiều trường hợp đã bị tòa án bác bỏ, dẫn đến khoản nợ bao gồm cả gốc và lãi của ngân hàng không có tài sản đảm bảo, trở thành khoản chưa có điều kiện thi hành ở giai đoạn thi hành án dân sự.

Các rủi ro có thể thấy là khá đa dạng thông qua một số vụ việc ngân hàng thua kiện từ thực tiễn xét xử như sau:

Thiếu kiểm tra tài sản thế chấp đã được chủ sở hữu bán cho người khác trước khi thế chấp

Hợp đồng thế chấp số 00 được ký năm 2011 giữa ông Nguyễn Văn R với Ngân hàng X, theo đó, ông R bảo lãnh cho Công ty S bằng quyền sử dụng 800 m2 đất và quyền sở hữu nhà ở của mình. Do Công ty S không trả nợ kéo dài nên Ngân hàng X đã khởi kiện ra tòa án.

Quá trình giải quyết, tòa án xét diện tích 800 m2 đã được cấp giấy chứng nhận vào năm 2004 đứng tên ông R. Tuy nhiên, đối với quyền sử dụng đất trên, trước đó 4 năm, ông R đã bán cho vợ chồng ông LH 60 m2; hai vợ chồng ông LH đã làm nhà kiên cố ở từ đó cho đến nay nhưng chưa làm thủ tục sang tên.

Năm 2009, ông R bán cho ông Đ 80 m2, bán cho bà C 50 m2. Ông Đ, bà C đã nộp thuế, xây dựng nhà kiên cố nhưng chưa sang tên tài sản; tiếp đó, ông R bán toàn bộ tài sản trên cho vợ chồng ông Y nhưng vợ chồng ông Y không làm được thủ tục sang tên do ông R đã bán tài sản cho những người trước đó.

Xét các việc mua bán trên là có thật, tòa án sơ thẩm nhận định, thời điểm ông R thế chấp toàn bộ tài sản là sau khi đã thực hiện các việc mua bán trên (là thế chấp cả những phần đã bán và nhận tiền trước đó) nhưng không cung cấp thông tin đầy đủ cho Ngân hàng, còn phía Ngân hàng X có lỗi trong việc thiếu kiểm tra, xác minh thực tế, không làm việc với các bên liên quan nên hợp đồng thế chấp được ký kết giữa Ngân hàng X và ông R là không đảm bảo quyền lợi cho những người đã mua đất trước đó và hiện đang sinh sống trên đất thế chấp.

Do đó, Hội đồng xét xử đã không chấp nhận yêu cầu của Ngân hàng X xử lý toàn bộ tài sản trên, tuyên nếu Công ty S không thanh toán đầy đủ cho Ngân hàng X thì tài sản của ông R đã thế chấp được xử lý để thi hành án nhưng phải trừ đi phần diện tích đất mà ông R đã bán (60 m2 bán cho vợ chồng ông LH, 80 m2 bán cho ông Đ và 50 m2 bán cho bà C).

Trường hợp này, khi án có hiệu lực pháp luật thì ngoài việc ngân hàng mất một phần khá lớn tài sản đảm bảo, việc thi hành án cũng sẽ kéo dài do chưa xác định cụ thể vị trí, tứ cận của các diện tích đất đã bán; có thể có tranh chấp của những người đã mua và vị trí cụ thể nào của phần đất thế chấp còn lại được xử lý cũng sẽ quyết định đến giá cả và kết quả xử lý tài sản thế chấp cho ngân hàng.

Thiếu chữ ký người thừa kế đối với di sản thừa kế        

Hợp đồng thế chấp số 02 được ký giữa ông Nguyễn Văn K với Ngân hàng B, theo đó, tài sản ông K bảo lãnh cho Công ty C là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở của gia đình ông K đã được cấp giấy chứng nhận năm 2009. Năm 2010, vợ ông K chết. Đến năm 2011, các con ông K lập biên bản họp gia đình thống nhất cho ông K đứng ra đại diện ký kết hợp đồng số 02 để dùng tài sản trên bảo lãnh cho khoản vay của Công ty C. Tuy nhiên, việc thống nhất trên không có mặt của ông T là con, cũng là Giám đốc của Công ty C và đương nhiên là thiếu chữ ký của ông T tại biên bản này.

Do đó, tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm đều đã nhận định việc vợ ông K chết thì có một phần di sản thừa kế để lại chưa chia, nên việc thiếu ý kiến của ông T đồng ý thế chấp tài sản đó để bảo lãnh cho Công ty C vay tiền nhưng Ngân hàng vẫn ký hợp đồng là chưa đúng pháp luật, làm ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của ông T. Toà án hai cấp đã tuyên hợp đồng số 02 vô hiệu, buộc Ngân hàng B phải trả lại các giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp cho gia đình ông K.

Hợp đồng không xác định cụ thể tài sản thế chấp đảm bảo cho khoản vay nào

Hợp đồng thế chấp số 03 ký kết giữa Ngân hàng D và vợ chồng ông GH, theo đó ông bà GH đồng ý đưa quyền sử dụng 1.250 m2 đất bảo lãnh cho Công ty E.

Hợp đồng đã được đăng ký giao dịch bảo đảm theo đúng quy định. Tuy nhiên, trong hợp đồng thế chấp không nêu rõ bảo đảm cho khoản vay cụ thể nào, cho hợp đồng tín dụng nào, số tiền bảo lãnh là bao nhiêu. Nội dung hợp đồng tín dụng cũng không có nội dung tài sản của ông bà GH được đảm bảo cho khoản vay của Công ty E. Tại hợp đồng tín dụng, chỉ có ông G ký, còn bà H không ký; Ngân hàng D không giao hay thông báo cho ông bà GH về hợp đồng tín dụng này. Khi ký Phụ lục hợp đồng để đưa tài sản của Công ty E bổ sung vào tài sản thế chấp thì Ngân hàng D cũng không đưa tài sản của ông bà GH bổ sung vào tài sản thế chấp.

Từ nhận định này, cả tòa án sơ thẩm và phúc thẩm đều tuyên hợp đồng thế chấp trên vô hiệu, buộc Ngân hàng D phải trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng 1.250 m2 đất cho vợ chồng ông GH.

Chỉ cần thiếu một thành viên gia đình, hợp đồng vay vốn thế chấp có thể vô hiệu

Không xác định đủ thành viên hộ gia đình khi thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình

Hợp đồng thế chấp số 04 được ký kết giữa vợ chồng ông Q và con là anh P với Ngân hàng N đã được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm theo đúng quy định, theo đó nhất trí thế chấp quyền sử dụng đất cấp cho hộ ông Q năm 2000 và nhà ở trên đất để cho Công ty M vay vốn.

Khi ký kết hợp đồng, Ngân hàng N đã kiểm tra sổ hộ khẩu của gia đình chỉ có 3 người, gồm vợ chồng ông Q và anh P. Tuy nhiên, khi phát sinh tranh chấp khởi kiện ra tòa án, tại phiên tòa, ông Q cho rằng, quyền sử dụng đất trên được cấp cho 4 người, bao gồm cả anh V là con riêng của ông với người vợ trước. Còn anh V khai rằng, tuy thực tế đến năm 2015 (sau thời điểm thế chấp) anh mới chuyển khẩu đến sống cùng gia đình ông Q do trước đó anh ở với ông bà ngoại ở địa chỉ khác, nhưng khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì anh đã trên 15 tuổi, cũng có đóng góp công sức vào xây dựng căn nhà trên đất, nhưng Ngân hàng N đã không hỏi ý kiến của anh, nên anh đề nghị tuyên bố hợp đồng thế chấp trên vô hiệu.

Kết quả xác minh, tòa án nhận định việc xác định thành viên hộ gia đình cần căn cứ vào hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tại thời điểm lập hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2000 cho hộ ông Q thì UBND xã đã xác nhận vào phiếu yêu cầu là “hộ ông Q có 4 khẩu tại xã”. Do tại thời điểm đó, hộ này không phát sinh thành viên nào khác và anh V đã xuất trình giấy khai sinh thể hiện là con của ông Q, nên có cơ sở cho rằng thành viên thứ tư của hộ chính là anh V.

Từ đó, tòa án khẳng định, tuy ở thời điểm thế chấp, anh V không có hộ khẩu tại nhà ông bà QH, nhưng có quan hệ huyết thống với ông Q và đã sống chung cùng gia đình ông Q nên là thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất. Anh V đã trên 15 tuổi mà Ngân hàng N không hỏi ý kiến và không yêu cầu anh này ký tên vào hợp đồng thế chấp là vi phạm Điều 109, Bộ luật Dân sự.

Tòa án đã tuyên hợp đồng thế chấp số 4 nêu trên vô hiệu theo quy định tại Điều 137, Bộ luật Dân sự, buộc Ngân hàng N phải trả lại cho hộ ông Q giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thiếu chữ ký của đồng sở hữu tài sản chung vợ chồng

Hợp đồng thế chấp số 05 giữa Ngân hàng M và vợ chồng ông NH được ký kết. Theo đó, ông bà NH đồng ý dùng quyền sử dụng đất 16.000 m2 và tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu, sử dụng của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của Công ty PT.

Hợp đồng thế chấp đã được vợ chồng ông NH cùng các con ký tại phòng công chứng và đã được đăng ký giao dịch bảo đảm. Cùng ngày, giữa các bên ký kết hợp đồng tín dụng, theo đó bên thế chấp đồng ý bảo lãnh cho Công ty PT vay 10 tỷ đồng tại Ngân hàng M. Hợp đồng được các bên thực hiện xong. Do Công ty PT tiếp tục có nhu cầu vay vốn tại Ngân hàng M nên giữa các bên tiếp tục ký Phụ lục hợp đồng có công chứng, với mục đích xác định lại giá trị tài sản thế chấp để đảm bảo cho khoản vay tối đa là 15 tỷ đồng. Cùng ngày, các bên ký hợp đồng tín dụng để Công ty PT tiếp tục vay 10 tỷ đồng và sau đó ký tiếp hợp đồng để vay 5 tỷ đồng.

Do Công ty PT không trả nợ đúng hạn, Ngân hàng M nhiều lần yêu cầu Công ty PT và bên thế chấp thống nhất thực hiện thanh toán nợ nhưng không có kết quả nên Ngân hàng M đã khởi kiện ra tòa án.

Quá trình tố tụng, ông N khai có việc ông ký Phụ lục để Công ty  PT tiếp tục vay vốn. Riêng bà H thì không công nhận việc có ký vào Phụ lục, không biết việc Công ty PT làm thủ tục vay và tiếp tục dùng tài sản của vợ chồng bà để vay tiền lần 2. Do đó, bà yêu cầu tòa án không chấp nhận việc xử lý tài sản của ông bà để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ của Công ty PT đối với Ngân hàng M. Phía Ngân hàng M thì chứng minh rằng bà H có ký vào Phụ lục, tức là đồng ý tiếp tục dùng tài sản của mình để bảo lãnh cho Công ty PT tiếp tục vay vốn.

Do các bên không thống nhất được nên bà H đã đề nghị giám định chữ ký. Kết luận giám định xác định chữ ký và chữ viết họ và tên của bà H trên Phụ lục và hai hợp đồng vay lần hai với chữ ký, chữ viết mẫu không phải do cùng một người ký và viết ra. Từ đó, tòa án cho rằng lời khai của bà H là có cơ sở, tài sản trên là tài sản chung vợ chồng, tài sản hợp nhất nên vợ chồng có quyền ngang nhau trong việc sử dụng, chiếm hữu, định đoạt cũng như bàn bạc, thỏa thuận, ủy quyền cho nhau thực hiện các quyền trên theo Điều 219, Bộ luật Dân sự và các Điều 27, 28,  Luật Hôn nhân và gia đình.

Do đó, việc bà H không ký vào Phụ lục hợp đồng thế chấp và hai hợp đồng tín dụng để các bên thực hiện, việc Ngân hàng M và Công ty PT không thông báo cho bà H biết về việc bên vay có nhu cầu vay thêm vốn và tiếp tục thế chấp bằng tài sản chung của vợ chồng bà là vi phạm nghiêm trọng quyền và lợi ích hợp pháp của bà.

Vì vậy, mặc dù Ngân hàng M cho rằng kể cả trường hợp bà H không ký Phụ lục hợp đồng và hai hợp đồng tín dụng sau thì bà cũng đã ký vào hợp đồng thế chấp lần đầu, theo đó đồng ý dùng toàn bộ giá trị tài sản trên để đảm bảo cho các khoản vay của Công ty PT tại Ngân hàng M nên bà phải chịu trách nhiệm.

Tuy nhiên, tòa án cả hai cấp sơ thẩm và phúc thẩm đều chấp nhận yêu cầu của vợ chồng ông bà NH, tuyên bố Phụ lục hợp đồng thế chấp vô hiệu, không chấp nhận yêu cầu của Ngân hàng M trong việc xác định tài sản trên của ông bà NH là tài sản thế chấp để xử lý thanh toán nợ của Công ty PT, buộc Ngân hàng M phải trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông bà và phải chịu chi phí giám định chữ ký, chữ viết.

Lỗi hình thức hợp đồng thế chấp

Ngày 9/3/2011, Ngân hàng A ký hợp đồng hạn mức số 06 với Công ty B số tiền 20 tỷ đồng. Ngân hàng đã giải ngân theo các hợp đồng tín dụng kiêm khế ước nhận nợ với tổng số tiền 13 tỷ đồng. Tài sản bảo đảm của khoản vay gồm nhiều tài sản khác nhau, trong đó có tài sản bảo đảm là quyền sử dụng 1.300 m2 đất của người thứ ba là vợ chồng ông bà CD.

Do không thỏa thuận được, Ngân hàng A đã khởi kiện ra tòa án. Tại phiên tòa sơ thẩm, vợ chồng ông bà CD cho rằng, hợp đồng không có chữ ký của vợ chồng ông bà trên từng trang, không có đóng dấu giáp lai của cơ quan chứng thực. Do đó, sau khi xem xét, tại Bản án số 03/2017/KDTM, tòa án sơ thẩm đã căn cứ các điều 35, 36, 42, Luật Công chứng không chấp nhận yêu cầu của ngân hàng xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng 1.300 m2 đất của ông bà CD, tuyên hợp đồng số 06 nêu trên vô hiệu và buộc Ngân hàng A phải trả lại các giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp cho vợ chồng CD.

Trên đây chỉ là một số ví dụ cho thấy còn có khá nhiều rủi ro và ngân hàng rất bất lợi trong việc yêu cầu xử lý tài sản thế chấp nếu như có kẽ hở, sơ suất từ phía ngân hàng. Trong các trường hợp trên, ngân hàng vừa có thể phải mất chi phí án phí, giám định vừa mất tài sản bảo đảm, làm cho khoản vay của ngân hàng trở thành không có bảo đảm, không có điều kiện thi hành án ở giai đoạn thi hành án dân sự, ảnh hưởng nghiêm trọng đến hiệu quả thu hồi nợ xấu.

Do đó, các ngân hàng cần hết sức chặt chẽ trong khâu kiểm tra thực tế, xem xét đối chiếu các tài liệu liên quan, xác minh tại các cơ quan có thẩm quyền, làm việc với các tổ chức, cá nhân khi thực hiện việc nhận thế chấp tài sản và ký kết các hợp đồng, đặc biệt là tài sản của người thứ ba, liên quan đến tài sản chung vợ chồng, quyền sử dụng đất của hộ gia đình, tránh các rủi ro đáng tiếc, đảm bảo an toàn hơn cho các giao dịch có bảo đảm đã ký kết với khách hàng.