Tài Sản Bảo Đảm – Những Rủi Đo Không Lường Trước
TÀI SẢN BẢO ĐẢM – NHỮNG RỦI ĐO KHÔNG LƯỜNG TRƯỚC
Có vay thì phải có trả, tuy nhiên, cũng vì nhiều lý
do, hoàn cảnh, mà khách hàng vay đã không thể trả được nợ cho Ngân hàng dẫn đến
các tranh chấp phát sinh mà không bên nào mong muốn, nhưng khi khách hàng đã
không còn khả năng trả nợ thì Ngân hàng biết trông vào gì để thu hồi nợ từ
khoản vay của khách hàng, đến đây thì mọi việc thu nợ đều trông chờ vào tài sản
bảo đảm của khách hàng, cũng có thể tài sản bảo đảm là của bên thứ ba hoặc của
chính khách hàng và chúng ta có thể khẳng định tài sản bảo đảm được coi là cứu
tinh duy nhất cho khoản vay có nguy cơ mất vốn của khách hàng tại Ngân hàng.
Tuy nhiên, trên thực tế không phải tài sản bảo đảm đã được thế chấp tại Ngân
hàng cũng có thể xử lý được theo đúng quy định, có những trường hợp, có những
vụ việc Ngân hàng nhận thế chấp, đã đăng ký giao dịch bảo đảm, người đứng tên
trên Giấy nhận quyền sử dụng đất đồng ý giao tài sản cho Ngân hàng để Ngân hàng
xử lý phát mại nhưng Ngân hàng vẫn không xử lý được vì tài sản lại liên quan
đến một vụ án hình sự hoặc liên quan đến một án dân sự của bên thứ ba nào đó và
vì thế đang từ khoản vay có tài sản bảo đảm trở thành khoản vay không “đảm
bảo”. Trong phạm vi bài viết, chúng tôi xin giới thiệu những bài học thực tế
liên quan đến tranh chấp của bên thứ ba mà Ngân hàng là nơi bị thiệt hại mặc dù
vẫn nhận thế chấp tài sản thuộc sở hữu của khách hàng vay và thực hiện đăng ký
thế chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm đúng theo quy định.
TÌNH HUỐNG THỰC TẾ
1
Bà Trần Thị D là chủ sở hữu căn nhà và chủ sử dụng
thửa đất số: 82+86 (1 phần), tờ bản đồ số 28 tại địa chỉ quận Cầu Giấy, thành
phố Hà Nội theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất do UBND
thành phố Hà Nội cấp. Vào khoảng năm 2008 do có việc cần trong công việc, bà
Trần Thị D có vay của bà Nguyễn Thị Thu T số tiền 1.700.000.000 đồng (Một tỷ
bảy trăm triệu đồng chẵn). Điều kiện mà bà Nguyễn Thị Thu T yêu cầu để bà Trần
Thị D được vay tiền là phải thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ký
Hợp đồng ủy quyền công chứng để bà Nguyễn Thị Thu T làm tin. Do không hiểu biết
pháp luật và tin tưởng người cho vay nên bà Trần Thị D đã chấp nhận điều kiện
mà bà Nguyễn Thị Thu T đưa ra (thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ký
Hợp đồng ủy quyền công chứng). Hàng tháng bà Trần Thị D vẫn thanh toán tiền lãi
theo thỏa thuận cho bà Nguyễn Thị Thu T. Tuy nhiên, khi có nhu cầu lấy lại Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, hoàn trả lại tiền vay mặc dù nhiều lần liên lạc
với bà Nguyễn Thị Thu T nhưng đều không nhận được sự hợp tác từ bà Nguyễn Thị
Thu T.
Sau đó, bà
Trần Thị D nhận được thông báo của Ngân hàng Z về việc yêu cầu dời chuyển, bên
cư trú dời chuyển toàn bộ tài sản ra khỏi tài sản đảm bảo để Ngân hàng Z tiếp
nhận, niêm phong toàn bộ giá trị Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
phát mại thu hồi nợ.
Sau khi nhận được thông báo từ Ngân hàng Z, bà Trần
Thị D rất ngạc nhiên vì không hiểu tại sao Quyền sử dụng ngôi nhà và sở hữu đất
ở của mình đã bị chuyển tên sang cho bà Nguyễn Thị Thu T vì thực tế bà Trần Thị
D và bà Nguyễn Thị Thu T chưa ký bất kỳ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất nào đối với tài sản trên. Bên cạnh đó thửa đất này cũng được gia đình bà
Trần Thị D sử dụng ổn định nhiều năm nay và hàng năm bà Trần Thị D vẫn hoàn
thành nghĩa vụ thuế đất chưa năm nào thiếu. Vậy mà hiện tại thửa đất lại đang
bị Ngân hàng Z xử lý do bà Nguyễn Thị Thu T đứng tên để thế chấp cho một khoản
vay nào đó mà bà Trần Thị D không biết.
Sau khi tìm hiểu tại Văn phòng đăng ký đất đai thì
bà Trần Thị D biết được như sau: Lợi dụng nhu cầu vay tiền và sự thiếu hiểu
biết về pháp luật của bà Trần Thị D, ngay sau khi bà Trần Thị D ký Hợp đồng ủy
quyền với bà Nguyễn Thị thu T., bà T đã làm thủ tục sang tên Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đứng tên mình sau đó chuyển nhượng lại cho vợ chồng ông bà
Đinh Văn K và Nguyên Đoàn S, hợp đồng chuyển nhượng được công chứng và chứng
thực tại Phòng công chứng. Sau khi chuyển nhượng sang cho Ông Đinh Văn K và bà
Nguyễn Đoàn S đã thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng Z để vay vốn làm ăn.
Tuy nhiên, sau một thời gian làm ăn thua lỗ không trả được nợ, Ngân hàng Z đã
tiến hành các thủ tục phát mại tài sản là Quyền sử dụng đất nói trên.
Sau một thời gian thông báo xử lý tài sản nhưng do
bà Trần Thị D phản đối vì cho rằng bà bị lừa đảo, Ngân hàng đã tiến hành khởi
kiện ông bà Đinh Văn K, Nguyễn Đoàn S ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để thu
hồi nợ. Hiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền đã ra quyết định đình chỉ giải
quyết vụ án vì cơ quan điều tra đang thụ lý và giải quyết đơn tố cáo đối với bà
Nguyễn Thị Thu T về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản chính là quyền sử dụng
đất và quyền sở hữu nhà ở do Ngân hàng Z đang tiến hành khởi kiện ra Tòa án để
xử lý thu hồi nợ.
TÌNH HUỐNG THỰC TẾ
2
Ông A thông qua một số đối tượng môi giới đã vay
1,4 tỷ đồng của bà B, một năm sau số tiền phải trả lên đến hơn 1,86 tỷ đồng. Để
đảm bảo cho số nợ trên, bà B yêu cầu ông A ký hợp đồng mua bán căn nhà do ông
đang sở hữu (có công chứng đầy đủ), đồng thời ký riêng một hợp đồng “tay” nêu
rõ việc ký hợp đồng mua bán chỉ nhằm mục đích đảm bảo cho khoản vay. Bà B không
được sử dụng giấy tờ nhà để mua bán, chuyển nhượng dưới bất kì hình thức nào
trong thời gian còn hạn trả nợ, khi ông A trả hết hết nợ, bà B sẽ trả lại giấy
tờ nhà bằng hình thức bán lại hoặc cho tặng nhà.
Đến hạn trả
ông A có liên hệ với bà B nhưng bà B luôn tìm cách trì hoãn, thậm chí rời khỏi
nơi cư trú để... không nhận tiền trả nợ từ ông A. “Trong khoảng thời gian này
ông A vẫn sống bình thường tại căn nhà của mình”.
03 tháng
sau, ông A bất ngờ được thông báo phải di dời nhà mình đang ở để Ngân hàng làm
thủ tục phát mại vì liên quan đến khoản vay của Công ty Y và Công ty Y được Bà
B bảo lãnh bằng chính quyền sử dụng đất mà trước kia đứng tên ông A.
Tổng giá trị
nhà và đất lúc này được ngân hàng B định giá khoảng 12 tỷ đồng, sau đó Ngân
hàng cho Công ty cổ phần Y vay 8 tỷ đồng.Đến hạn nhưng Công ty Y không trả được
nợ. Do đó, Ngân hàng đã khởi kiện ra TAND yêu cầu phát mãi nhà của ông A để thu
hồi nợ với số tiền cả gốc và lãi lên đến hơn 9 tỷ đồng.
Tại phiên
tòa xét xử sơ thẩm TAND nhận định, các bên đều biết hợp đồng mua bán nhà là giả
tạo nhằm che đậy hợp đồng vay mượn tiền. Ngân hàng có quyền và nghĩa vụ thẩm
định khi cấp phát hạn mức tín dụng nhưng không thẩm định đúng theo quy định tại
Điều 94 Luật các tổ chức tín dụng nên ngân hàng cũng có lỗi trong trường hợp
này. Cuối cùng, tòa tuyên vô hiệu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất giữa Ngân hàng với Công ty CP Y và ông A.
Tại phiên tòa phúc thẩm TAND cho rằng, giao dịch
này không phải là giao dịch giả tạo. Đồng thời cho rằng, trong hợp đồng thỏa
thuận với ông A chỉ bị hạn chế quyền không được chuyển nhượng, mua bán nhưng
không bị hạn chế quyền được thế chấp tài sản. Toà cấp phúc thẩm đã tuyên Ngân
hàng B thắng kiện, cho phép Ngân hàng B được phát mãi tài sản để thu hồi nợ.
Không đồng ý với bản án phúc thẩm, ông A làm đơn
kháng nghị giám đốc thẩm và VKSND Cấp cao đã có quyết định kháng nghị theo
hướng hủy toàn bộ hai bản án sơ, phúc thẩm để xem xét lại.
QUY ĐỊNH CỦA PHÁP
LUẬT CÓ LIÊN QUAN
Về nguyên
tắc của Luật tổ chức tín dụng và quy định của Bộ luật dân sự trước kia năm 2005
và bây giờ là 2015 đều quy định khách hàng vay phải thực hiện đúng nghĩa vụ đã
cam kết trong Hợp đồng tín dụng (hay còn gọi là Hợp đồng vay tài sản), trường
hợp không thực hiện đúng, thực hiện không đầy đủ, Ngân hàng có toàn quyền phát
mại tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Tại Nghị định số 163/ND-CP và các văn bản
sửa đổi, bổ sung của Chính phủ quy định đăng ký giao dịch bảo đảm có quy định
bên nhận bảo đảm có quyền thu giữ TSBĐ khi bên giữ tài sản không chịu giao
TSBĐ mặc dù đã quá thời hạn trong thông báo về xử lý TSBĐ. Tuy nhiên, nếu không
có sự hợp tác của bên bảo đảm trong việc bàn giao tài sản thì bên nhận bảo
đảm cũng không thể tiến hành thu giữ TSBĐ. Bởi bên nhận bảo đảm không có
quyền cưỡng chế, tịch thu hay kê biên tài sản. Mặc dù có quy định rằng bên
nhận bảo đảm có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn và cơ quan
Công an nơi tiến hành thu giữ TSBĐ áp dụng các biện pháp theo quy định của pháp
luật để giữ gìn an ninh, trật tự, bảo đảm cho người xử lý tài sản thực hiện
quyền thu giữ TSBĐ, nhưng thực tiễn cho thấy không thực sự hiệu quả vì thật ra
họ cũng chỉ thực hiện các công việc có tích chất “hỗ trợ” chứ không có tính
quyết định để buộc bên bảo đảm phải bàn giao tài sản cho ngân hàng; Tại Bộ
luật hình sự quy định rất cụ thể đối với các tranh chấp dân sự có liên quan đến
hình sự thì phải giải quyết vụ án hình sự trước xong mới giải quyết đến vụ án
dân sự.
Chúng ta quay trở lại với hai tình huống thực tế
trên, nếu căn cứ quy định của pháp luật, việc Ngân hàng đăng ký thế chấp, đăng
ký giao dịch bảo đảm đúng theo quy định nhưng vẫn không xử lý được tài sản thế
chấp khi khách hàng không thực hiện đúng cam kết vô hình chung Ngân hàng lại là
bên bị thiệt hại mặc dù khi thẩm định, cho vay và giải ngân đều được Ngân hàng
thực hiện đúng quy định, đúng quy trình. Vậy câu hỏi được đặt ra là nếu thế
Ngân hàng cần giải quyết như thế nào, có thu được nợ trong trường hợp này
không, có phát mại được tài sản không, nếu cứ diễn ra tình trạng này thì làm
sao để Ngân hàng cho vay khi mọi thủ tục, quy trình đều đã thực hiện đúng và
người ký thế chấp cũng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Để các Ngân
hàng có thể ứng phó và lập luận đối với những trường hợp tương tự, chúng tôi
xin đưa ra một số các giải pháp cho các tình huống tương tự.
MỘT SỐ GIẢI PHÁP
Thứ nhất: Các Ngân hàng chú ý khi thẩm định cho vay nhất thiết phải chụp ảnh và quay
phim để ghi lại quá trình thẩm định tài sản là quyền sử dụng đất và định giá
tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất nên thông qua Trung tâm thẩm định giá độc
lập. Trường hợp không thông qua thẩm định giá thì nên căn cứ vào giá trị thị
trường tại thời điểm thẩm định để định giá.
Thứ hai: Trường hợp nếu Ngân hàng khởi kiện và khi tranh chấp tại Tòa án thì lưu ý
cần tranh luận bảo vệ quan điểm nếu có thỏa thuận giữa những người có liên quan
về tài sản bảo đảm đang được thế chấp tại Ngân hàng thì theo hướng thỏa thuận
của các bên là thỏa thuận không bị hạn chế quyền được thế chấp tại Ngân hàng.
Thứ ba: Ngân hàng cần chứng minh việc các bên vay tiền lẫn nhau, Ngân hàng không
thể biết và không có trách nhiệm phải biết, việc của Ngân hàng là thẩm định cho
vay và giải ngân khi khách hàng đã hội đủ các điều kiện theo đúng quy định của
pháp luật, của Ngân hàng.
Thứ tư: Trường hợp cần thiết, Ngân hàng khi khởi kiện và tham gia phiên tòa có thể
yêu cầu Tòa án triệu tập Cơ quan công chứng và đại diện của đơn vị cấp đăng ký
giao dịch bảo đảm để đối chất và chứng minh cho việc Ngân hàng đã thực hiện
đúng quy định, đúng quy trình khi nhận thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất.
Thứ năm: Các Ngân hàng nên cân nhắc ý hãy thuê dịch vụ pháp lý và luật sư để bảo vệ
quyền và lợi ích hợp pháp của mình nếu phải khởi kiện ra Tòa án.
Nguồn: Agribank
Nguồn: Agribank